PIERWOKUP I WARUNKOWA UMOWA SPRZEDAŻY

Pierwokup i warunkowa umowa Sprzedaży

Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta pod warunkiem
lub z zastrzeżeniem terminu nie wywołuje skutku rzeczowego.
Oznacza to, iż po ziszczeniu się warunku, konieczne będzie sporządzenie
drugiej umowy, mocą której zostanie przeniesiona własność nieruchomości na nabywcę.

Z warunkowymi umowami sprzedaży mamy najczęściej do czynienia
w sytuacjach, gdy ustawa przewiduje prawo pierwokupu określonej nieruchomości.
W takim przypadku procedura sprzedaży wygląda następująco:

sporządzona zostaje umowa sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony podmiot nie wykona prawa pierwokupu
notariusz przesyła do uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu zawiadomienie oraz wypis aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży
po wypowiedzeniu się przez uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu lub po bezskutecznym upływie ustawowego terminu do jego wykonania – notariusz zawiadamia o tym strony transakcji
sporządzona zostaje umowa przeniesienia prawa własności, w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży.

Uprawnionymi do wykonania ustawowego prawa pierwokupu mogą być:
gmina, Skarb Państwa, a czasem także osoba fizyczna (np. dzierżawca nieruchomości rolnej). Notariusz badając dokumenty dostarczone przez stronę zbywającą stwierdza,
czy w określonej sytuacji mamy do czynienia z prawem pierwokupu i informuje o tym strony.

Poniżej znajdziecie państwo listę najczęściej pojawiąjących się w praktyce notarialnej pierwokupów wraz ze wskazaniem podstawy prawnej każdego z nich.
Podkreślić należy, że poniższa lista ma charakter przykładowy i nie wyczerpuje wszystkich ograniczeń, jakie przewiduje ustawodawstwo polskie.

Nieruchomości rolne

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 26 kwietnia 2019 roku
w znaczącym stopniu ograniczyła obrót nieruchomościami rolnymi. W aktualnym stanie prawnym w przypadku nieruchomości rolnej często spotkamy się z prawem pierwokupu bądź zakazem zbycia bez uzyskania uprzedniej zgody właściwego organu. Poniżej przytoczone zostały ograniczenia, z którymi najczęściej spotykamy się w codziennej pracy Kancelarii, ale zaznaczyć należy, iż nie wyczerpują one katalogu ograniczeń wynikających z tej ustawy, dlatego zawsze zalecamy bezpośredni kontakt z Kancelarią.

Punktem wyjścia do dalszych rozważań jest ustalenie czy działka gruntu jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa ta wskazuje, iż nieruchomość rolna to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej
i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46¹ Kodeksu cywilnego), z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych
w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne.

Użytki rolne to te oznaczone w ewidencji gruntów symbolami:
R, S, Ł, Ps, Br, Wsr, W, Lzr lub N.

Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się, między innymi, do:

nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 3.000 m²
nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne
nieruchomości, w stosunku do których została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która stała się ostateczna przed dniem 30 kwietnia 2016 roku i w której to decyzji nieruchomość przeznaczona została w całości na cele inne niż rolne
nieruchomości stanowiących drogi wewnętrzne
nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, gdy stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości
gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które
w dniu 30 kwietnia 2016 roku zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz
z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej
w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
nieruchomości, w stosunku do których została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej –
w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu tej ustawy.

A zatem, jeśli nieruchomość stanowi użytki rolne ale spełnia jedną z wymienionych wyżej przesłanek, do jej sprzedaży nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a co za tym idzie – nieruchomość taka nie jest obciążona prawem pierwokupu. Jej sprzedaż nastąpi na drodze zawarcia jednej umowy (umowy sprzedaży).

Jeśli nie zachodzi żadne z powyższych wyłączeń, prawo pierwokupu przysługiwać będzie
w pierwszej kolejności dzierżawcy, jeśli umowa dzierżawy nieruchomości rolnej trwa co najmniej 3 lata i została zawarta w formie pisemnej z datą pewną.

W przypadku, jeśli nieruchomość rolna nie jest wydzierżawiona lub dzierżawa nie zawiera daty pewnej – prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Prawo pierwokupu nie będzie przysługiwało Krajowemu Ośrodkowi, jeśli nabywcą tej nieruchomości rolnej jest rolnik indywidualny
(w rozumieniu art. 6 ustawy), który spełnia wymogi przewidziane w art. 3 ust. 7 ustawy (tj. ma miejsce zamieszkania w gminie, na terenie której położona jest nieruchomość lub
w gminie sąsiadującej z tą gminą). W przypadku gdy nabywcą będzie rolnik sprzedaż nastąpi w drodze jednego aktu notarialnego, gdyż nie ma potrzebny zawierania umowy pod warunkiem.

Nieruchomość rolną o powierzchni większej niż 1 ha może nabyć: rolnik indywidualny albo osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym pod warunkiem uprzedniego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Jeśli powierzchnia nieruchomości rolnej wynosi pomiędzy 3.000 m² a 9.999 m² – osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może nabyć nieruchomość rolną bez zgody wyżej wymienionego organu, jednakże nabycie nastąpi w drodze sporządzenia dwóch umów: umowy sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony z tytułu pierwokupu (dzierżawca lub Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) nie skorzysta z tego prawa, a następnie w drodze umowy przeniesienia prawa własności, zgodnie z powołanym wyżej schematem.

Osoby bliskie

Osoby bliskie zbywcy mogą nabyć nieruchomość rolną bez względu na jej powierzchnię i bez prawa pierwokupu. Osoby bliskie zbywcy, to: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie.

Nieruchomości leśne

Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu gruntu, jeśli działka gruntu spełnia jeden z poniższych warunków:

oznaczona jest w ewidencji gruntów i budynków symbolem Ls (nawet w niewielkiej części) lub
została przeznaczona do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub
jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

W przypadku zaistnienia choćby jednej z trzech wyżej wymienionych sytuacji konieczne będzie zawarcie umowy sprzedaży pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu.

Przed sporządzeniem umowy sprzedaży notariusz sprawdzi dokumenty, takie jak wypis
z rejestru gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz pismo wydane przez starostwo powiatowe właściwe ze względu na położenie nieruchomości potwierdzające, czy działka objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasu albo decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Osoby bliskie

Prawo pierwokupu nie będzie przysługiwało, jeśli zbycie następuje na rzecz:

małżonka
krewnego lub powinowatego w linii prostej bez ograniczenia stopnia (np. wnuk, zięć, synowa, teść, teściowa)
krewnego lub powinowatego w linii bocznej do trzeciego stopnia (siostrzeniec, bratanek, szwagier)
osoby związanej ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli.

Wody

Zgodnie z art. 217 ust. 13 ustawy Prawo wodne – Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości, obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej. Tak więc sprzedaż działki gruntu stanowiącej użytek oznaczony w wypisie z rejestru gruntów symbolem Ws nastąpi pod warunkiem, że Skarb Państwa nie wykona w stosunku do niej prawa pierwokupu.

Zgodnie z art. 23 tej ustawy:

1. Śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny,
z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi.

2.Przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami.”

W związku z tym, nawet jeśli w wypisie z rejestru gruntów nie ma informacji na temat wód stojących ale na terenie działki gruntu takie wody stojące się znajdują (np. jezioro bezodpływowe, naturalne oczko wodne) Skarbowi Państwa będzie przysługiwało prawo pierwokupu tej nieruchomości. Natomiast z treści powołanego wyżej ustępu 2 wynika, że prawo pierwokupu nie będzie przysługiwać w stosunku do działki, na której znajduje się staw.

Gospodarka nieruchomościami

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przyznają prawo pierwokupu właściwej miejscowo gminie w przypadku sprzedaży między innymi:

niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego (z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach na cele rolne lub leśne, a w przypadku braku takiego planu wykorzystywanych na cele rolne i leśne)
prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę (z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach na cele rolne lub leśne
a w przypadku braku takiego planu wykorzystywanych na cele rolne i leśne)
nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, ale tylko w przypadku kiedy prawo to ujawnione jest w księdze wieczystej
nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała,
o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji (szerzej na temat rewitalizacji w Łodzi poniżej)
nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy o rewitalizacji.

W takim przypadku należy zawrzeć umowę sprzedaży pod warunkiem, że wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu. Po wypowiedzeniu się przez uprawniony organ o niewykonaniu prawa pierwokupu lub po upływie ustawowego terminu do wykonania tego prawa należy zawrzeć umowę przeniesienia prawa własności.

Osoby bliskie

Osoby, na rzecz których sprzedaż może nastąpić bez prawa pierwokupu to: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Strefa rewitalizacji w Łodzi

Rada Miejska w Łodzi, na mocy uchwały Nr XXV/589/16 z dnia 10 lutego 2016 roku wyznaczyła obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji miasta Łodzi oraz ustanowiła, na rzecz miasta Łodzi, prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji.
W związku z tym w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej albo lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (ważne! nie dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) potrzebne będzie dostarczenie zaświadczenia o rewitalizacji ale tylko w przypadku, jeśli nieruchomość położona jest w obrębie znajdującym się
w całości lub w części na obszarze rewitalizacji.
Jeśli nieruchomość znajduje się na obszarze położonym w całości poza obszarem rewitalizacji – nie ma potrzeby dostarczania zaświadczenia o rewitalizacji.

Obręby znajdujące się w całości lub w części na obszarze rewitalizacji to: P-20, S-6, S-7,
S-8, W-25, W-26, B-28, B-46, B-47, B-48, B-50, B-54, G-12, G-13, G-14, G-3, G-4, G-5,
P-17, P-18, P-19, P-28, P-29, P-30, P-9, S-1, S-2, S-3, S-4, S-5, S-9, W-15, W-22, W-23,
W-24, W-27, W-28 i W-29.

Pod podanym niżej linkiem znajdziecie
Państwo informacje potrzebne do uzyskania zaświadczenia:

NOTARIUSZ W ŁODZI

CZYNNOŚCI NOTARIALNE

Realizujemy czynności notarialne z zakresu prawa:
cywilnego, rodzinnego i opiekuńczego, spadkowego,
handlowego, gospodarczego oraz Prawa o notariacie