ZADATEK I ZALICZKA

Zadatek i zaliczka to dwa różne pojęcia. Zadatek jest instytucją regulowaną przez Kodeks cywilny (art. 394), natomiast zaliczka nie jest zdefiniowana przez system prawa polskiego. Skutki, jakie wywołują są odmienne.

ZADATEK

Zadatek, zastrzegany przy zawarciu umowy przedwstępnej ma za zadanie umocnić kontrakt między stronami i zmobilizować strony do należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej. Artykuł 394 Kodeksu cywilnego stanowi:

„ § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”

PRZYKŁAD

Przy zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca wpłaciła stronie sprzedającej zadatek
w kwocie 10.000 zł. W przypadku, gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z przyczyn leżących po stronie kupującej – strona sprzedająca może odstąpić od umowy przedwstępnej
i zachować otrzymany zadatek w kwocie 10.000 zł. Natomiast w przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie sprzedającej – strona kupująca może żądać od strony sprzedającej zapłacenia dwukrotności zadatku tj. kwoty 20.000 zł.

Opisany wyżej skutek można zmodyfikować odmiennymi postanowieniami umowy przedwstępnej.

Co do zasady, w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny.

W przypadku zgodnego rozwiązania umowy przedwstępnej lub zaistnienia okoliczności uniemożliwiających zawarcie umowy przyrzeczonej, za które winę ponoszą obie strony albo żadna z nich – zadatek powinien być zwrócony.

Zaliczka

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży, zaliczka wpłacona przy umowie przedwstępnej zostaje zaliczona na poczet ceny. Nie mają jednak do niej zastosowania pozostałe powołane wyżej zapisy o zadatku i w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej
(bez względu na to, która ze stron nie wykonała zobowiązań) zaliczka podlega zwrotowi w nominalnej wysokości, przy czym strony w umowie przedwstępnej mogą postanowić inaczej.