Przepisać, zapisać, odpisać…
W codziennej pracy w Kancelarii często słyszymy sformułowania naszych klientów: „chcę przepisać mieszkanie na wnuczka”, „chciałabym zapisać dom córce” lub „muszę odpisać się od spadku”. Pojęcia takie jak „przepisanie” czy „odpisanie” nie istnieją w języku prawniczym i aby zrealizować wolę klientów wyrażoną w powyższy sposób, stosujemy konkretne, przewidziane przez prawo rozwiązania, dobrane przez nas do danej sytuacji, w zależności od intencji autora powyższych słów. W niniejszym poście przedstawiamy jedynie najczęściej stosowane rozwiązania.
„Przepisanie” nieruchomości
W tym sformułowaniu kryje się głównie chęć przeniesienia prawa własności nieruchomości (lokalu mieszkalnego lub działki zabudowanej domem) czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, na osobę trzecią – najczęściej osobę bliską i najczęściej nieodpłatnie, jeszcze za życia zbywającego. Można tego dokonać na kilka sposobów, w zależności od okoliczności sprawy.
Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest sporządzenie umowy darowizny. Do sporządzenia tej umowy konieczna jest obecność u notariusza dwóch stron: darczyńcy oraz obdarowanego. W wyniku zawarcia umowy darowizny obdarowany staje się właścicielem nieruchomości już w momencie jej podpisania, a więc odmiennie niż
w przypadku sporządzenia testamentu, o czym mowa poniżej.
Jeśli darczyńca ma zamiar, mimo dokonanej darowizny, nadal mieszkać w lokalu mieszkalnym lub domu, który właśnie darował, konieczne będzie aby obdarowany
w treści umowy darowizny ustanowił służebność osobistą mieszkania na rzecz darczyńcy. Służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, które zostanie ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lub lokalu.
Prawo to jest skuteczne erga omnes (wobec wszystkich) i daje prawo do dożywotniego zamieszkiwania przez darczyńcę w darowanym lokalu lub domu.
W praktyce oznacza to, iż w przypadku jeśli obdarowany postanowi zbyć otrzymany lokal mieszkalny lub nieruchomość, kolejny nabywca będzie zobowiązany do respektowania uprawnienia osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, a więc nie może pozbyć się jej z tej nieruchomości lub domu, aż do jej śmierci.
Innym sposobem przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz określonej osoby jest zawarcie umowy o dożywocie. Na skutek zawarcia takiej umowy zbywca przenosi prawo własności nieruchomości na rzecz nabywcy, w zamian za co nabywca zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania zbywcy. Jest to umowa odpłatna, odmiennie niż umowa darowizny. Tutaj „zapłatą” jest zobowiązanie się nabywcy do dożywotniego utrzymania zbywcy. Strony umowy o dożywocie mogą według swojego uznania ukształtować treść dożywotniego utrzymania (czyli określić na czym ma ono polegać), a jeśli tego nie zrobią, wówczas zastosowanie znajdzie norma zawarta w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on,
w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc
i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”
Nabywający nieruchomość na podstawie umowy o dożywocie jest zobowiązany do dożywotniego utrzymania zbywcy (dożywotnika). Nabywca staje się właścicielem nieruchomości w chwili zawarcia umowy o dożywocie. Przeniesienie własności na podstawie tej umowy następuje z jednoczesnym obciążeniem zbywanej nieruchomości prawem dożywocia (prawo to zostanie ujawnione
w dziale III księgi wieczystej i będzie skuteczne erga omnes). Prawo dożywocia ciąży na każdoczesnym właścicielu nieruchomości, co oznacza, że trwa nadal pomimo kolejnego zbycia nieruchomości. W takim przypadku zobowiązanym do świadczeń należnych dożywotnikowi, określony w umowie o dożywocie jest nowy właściciel nieruchomości. Istotne jest również, iż nieruchomość zbyta w drodze umowy
o dożywocie (jako umowy odpłatnej) nie wchodzi w skład masy majątkowej, od której może być w przyszłości obliczany zachowek należny osobom uprawnionym do jego otrzymania (zstępnym, małżonkowi i rodzicom zbywcy nieruchomości).
Istnieją także inne sposoby przeniesienia własności nieruchomości, takie jak przeniesienie własności nieruchomości za rentę, umowa o dział spadku czy umowa
o zniesienie współwłasności, ale o tym będzie mowa w kolejnym wpisie.
„Zapisanie” nieruchomości
Klienci Kancelarii, używając powyższego sformułowania, mają najczęściej na myśli rozporządzenie nieruchomością na wypadek swojej śmierci, a tego można dokonać jedynie przez testament. Jeśli więc wolą właściciela nieruchomości jest, aby nabywca stał się właścicielem nieruchomości dopiero po jego śmierci, odpowiednim rozwiązaniem będzie sporządzenie testamentu. Co prawda, testament można sporządzić własnoręcznie (za wyjątkiem testamentu zawierającego zapis windykacyjny), jednakże sporządzenie testamentu u notariusza gwarantuje najpełniejsze oddanie woli spadkodawcy. Poprzedzone jest bowiem rozmową
z notariuszem, dzięki której możliwe jest zamieszczenie w testamencie takich rozrządzeń, które najwierniej oddadzą wolę testatora i będą zgodne z obowiązującym prawem.
Więcej informacji na temat testamentów, powołania do całości spadku, zapisów zwykłych, zapisów windykacyjnych, poleceń i wydziedziczenia znajdziecie Państwo pod linkiem:
https://notariuszwlodzi.com/czynnosci-notarialne/testament/
https://notariuszwlodzi.com/czynnosci-notarialne/wydziedziczenie-i-zachowek/
Darowizna, umowa o dożywocie czy testament?
Umowa darowizny oraz umowa o dożywocie przenoszą prawo własności nieruchomości na nabywcę już w momencie ich zawarcia. Oznacza to, iż od momentu zawarcia tych umów – nabywcy przysługuje całych wachlarz praw
i obowiązków właścicielskich (np.: jest zobowiązany do ponoszenia wszelkich ciężarów związanych z nabytą nieruchomością, takich jak podatki czy opłaty administracyjne ale uprawniony jest także do zbycia czy obciążenia nabytej nieruchomości i bez obowiązku uzyskania zgody dożywotnika czy darczyńcy). W przypadku powołania do spadku
w testamencie, spadkobierca zostanie właścicielem nieruchomości dopiero po śmierci testatora, zatem nie ma żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, aż do chwili śmierci spadkodawcy.
Na wybór jednego z możliwych rozwiązań (darowizna czy testament) mogą mieć również wpływ koszty wymienionych czynności. I tak:
1. na koszty sporządzenia umowy darowizny składają się:
– podatek od spadków i darowizn, ale tylko w przypadku, jeśli darowizna nie jest dokonywana między osobami najbliższymi, wymienionymi w art. 4a ustawy
o podatku od spadków i darowizn,
– opłata sądowa za wpis nowego właściciela w księdze wieczystej (najczęściej
200 zł),
– taksa notarialna: liczona od wartości nieruchomości, za wniosek wieczystoksięgowy oraz za wypisy aktu notarialnego; od kwot taksy notarialnej naliczany jest podatek VAT wg stawki 23 %,
2. na koszty sporządzenia umowy o dożywocie składają się:
– podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości nieruchomości, przy czym nie ma znaczenia czy umowa ta zawierana jest pomiędzy osobami bliskimi,
– opłata sądowa: za wpis nowego właściciela w księdze wieczystej (najczęściej 200 zł) oraz za wpis uprawnień dożywotnika w dziale III księgi wieczystej (150 zł),
– taksa notarialna: liczona od wartości nieruchomości, za wniosek wieczystoksięgowy oraz za wypisy aktu notarialnego; od kwot taksy notarialnej naliczany jest podatek VAT wg stawki 23 %,
3. koszty sporządzenia testamentu to taksa notarialna:
– za wybór prawa właściwego do spraw spadkowych – 200 zł,
– w wysokości uzależnionej od rozrządzeń jakie zostaną zamieszczone
w testamencie (np. powołanie do całego spadku – 50 zł, zapis zwykły, polecenie lub pozbawienie prawa do zachowku – 150 zł, zapis windykacyjny – 200 zł, odwołanie testamentu – 30 zł),
– za wypisy aktu notarialnego; od kwot taksy notarialnej naliczany jest podatek VAT wg stawki 23 %.
Wobec powyższego koszt testamentu – co do zasady – będzie niższy niż koszt sporządzenia umowy darowizny lub umowy o dożywocie.
Należy jednak pamiętać, iż:
– spadkobierca testamentowy – po śmierci spadkodawcy – zobowiązany będzie do zapłacenia podatku od spadków i darowizn, ale jedynie w przypadku, jeśli nie jest osobą najbliższą spadkodawcy, to jest osobą wymienioną w art. 4a ustawy
o podatku od spadków i darowizn, a także do uiszczenia opłaty sądowej za wpis
w dziale II księgi wieczystej (150 zł),
– testator może w każdym czasie odwołać swój testament, najczęściej poprzez sporządzenie nowego testamentu;
– umowa o dożywocie może zostać rozwiązana jedynie przez sąd;
– darczyńca ma możliwość odwołania darowizny już wykonanej, jeśli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Jednak powrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości po odwołaniu darowizny, musi nastąpić poprzez sporządzenie umowy powrotnego przeniesienia prawa własności nieruchomości przez obdarowanego na darczyńcę (w formie aktu notarialnego), bądź po przeprowadzeniu postępowania sądowego (jeśli obdarowany nie chce dobrowolnie przenieść prawa własności z powrotem na darczyńcę).
„Odpisanie się” od spadku
Pod pojęciem „odpisania się” od spadku można rozumieć: odrzucenie spadku albo zawarcie umowy o zrzeczenie się dziedziczenia.
Spadek może odrzucić osoba, która jest spadkobiercą ustawowym lub testamentowym, w terminie 6 miesięcy licząc od dnia, w którym dowiedziała się o tytule swojego powołania do dziedziczenia. W sytuacji, gdy w skład spadku po zmarłym wchodzą jedynie długi (pasywa) albo w gdy długi przewyższają wartość aktywów, najlepszym rozwiązaniem będzie odrzucenie spadku. Spadkobierca, który odrzucił spadek, zostaje wyłączony od dziedziczenia tak, jakby nie dożył otwarcia spadku. Należy pamiętać, że w takim przypadku do dziedziczenia zostają powołani zstępni osoby, która odrzuciła spadek, a następnie dalsi krewni spadkodawcy, zgodnie z porządkiem dziedziczenia.
A zatem wszyscy ci, którzy nie chcą odziedziczyć spadku muszą kolejno składać oświadczenia o odrzuceniu spadku. Jeśli wśród odrzucających spadek jest osoba małoletnia, przed złożeniem oświadczenia o odrzuceniu spadku będzie konieczne uzyskanie zgody sądu rodzinnego i opiekuńczego na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem małoletniego dziecka. Dopiero po uzyskaniu powyższej zgody możliwe będzie odrzucenie spadku przez rodziców w imieniu małoletniego dziecka. Spadek można odrzucić składając oświadczenie przed notariuszem bądź przed sądem.
Spadkodawca może zawrzeć z potencjalnym, przyszłym spadkobiercą ustawowym umowę o zrzeczenie się dziedziczenia. Umowa taka zawierana jest za życia spadkodawcy, w formie aktu notarialnego i skutkuje tym, iż zrzekający się dziedziczenia zostaje wyłączony od dziedziczenia tak, jakby nie dożył otwarcia spadku.
Co ważne, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego, umowa taka obejmuje również zstępnych zrzekającego się (dzieci, wnuki, prawnuki).
Aby zawrzeć umowę o zrzeczenie się dziedziczenia konieczna jest obecność u notariusza spadkodawcy oraz przyszłego spadkobiercy ustawowego, Natomiast odrzucenie spadku to czynność prawna jednostronna, dokonywana przez spadkobiercę dopiero po śmierci spadkodawcy. Umowę o zrzeczenie się dziedziczenia można w każdej chwili rozwiązać, jednakże do tego niezbędna będzie ponowna obecność u notariusza obu stron tej umowy.
Oświadczenie o odrzuceniu spadku nie może w ogóle zostać odwołane (dopuszczalne jest ewentualne – przy zajściu ściśle określonych okoliczności wymienionych w kodeksie cywilnym – uchylenie się od skutków prawnych złożenia takiego oświadczenia).
Szczegółowe informacje na wyżej wymienione tematy mogą Państwo
uzyskać kontaktując się z nami:
bezpośrednio pod numerem telefonu: 42 632 00 03
za pomocą poczty e-mail pod adresem: a.wypiorczyk@wp.pl
